Профессиональный взгляд на элитное жилье

Первый квартал 2014 года был богат на события и формирование тенденций. В связи с нестабильностью позиций национальной валюты активизировались как инвесторы с целью вложения свободных денег, так и владельцы объектов элитной недвижимости с целью извлечения прежних инвестиций, что в целом позитивно отразилось на активности на рынке. По данным аналитиков нашей компании, показатель количества приобретенных элитных квартир вырос на 21% по сравнению с предыдущим кварталом и составил 169 шт.

Кроме того, продавцы, в том числе и застройщики, предпочли зафиксировать цены в условных единицах во избежание регулярного пересмотра ценообразования. Средняя цена предложения на рынке строящегося элитного жилья в I квартале 2014 г. составила 10 248 $/кв.м, на вторичном рынке - 5 522 $/кв.м.

Отметим, что с начала года открылись продажи в трех элитных объектах, в результате площадь строящегося элитного жилья Санкт-Петербурга выросла на 13% – до 430 тыс. кв.м. Например, в феврале текущего года произошло долгожданное открытие продаж в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102. В Art View House запланировано возведение 24 квартир площадью от 130 до 240 кв. м с потолками от 3,2 м и двухуровневого подземного паркинга на 46 автомобилей. В объекте запроектированы самые современные инженерные решения, соответствующие заявленному уровню позиционирования.

Помимо этого, продолжается активность девелоперов по выводу на рынок новых комплексов с апартаментами. Так, в марте 2014 г. стартовали продажи в клубном доме «Дель Арте» на Каменном острове.

Наоборот, по итогам первого квартала мы отметили увеличение средней площади приобретаемой квартиры более чем на 10 кв.м – до 131 кв.м. При этом предпочтения покупателей элитных квартир относительно количества спален изменились незначительно, и по-прежнему основную долю покупательского спроса составляют квартиры с 3-4 спальнями площадью 100-150 м2.

Действительно, при выборе высококлассного объекта недвижимости для наших клиентов в последнее время на первое место выходят местоположение и технические характеристики: внимание уделяется качеству строительства, инженерному оснащению дома, отделке мест общественного пользования и наличию благоустроенной придомовой территории. Усиливается роль архитектурного стиля и оригинальности внешнего облика здания при выборе квартиры.

При этом I квартале текущего года мызафиксировали изменение приоритетности факторов, влияющих на выбор квартир. Лидирующие позиции по-прежнему занимает местоположение дома. Вторым по значимости фактором снова стала стоимость квартиры, сместив важность качества проекта на третью позицию. Мы связываем это с ростом инвестиционного интереса к элитному жилью и влиянием нестабильности курса валют.

Одной из новых тенденций последних двух лет является привлечение архитекторов с мировым именем для оформления интерьеров элитных объектов нового строительства. Наиболее ярким примером является эксклюзивный дизайн от европейской студии YOO и Филиппа Старка в проекте «Леонтьевский мыс». Западным архитектурным студиям в одиночку достаточно сложно работать на российском рынке, поскольку есть существенные особенности в части СНИПов и нормативов к строительству в нашей стране. Что же касается практики привлечения западных звезд архитектуры, работающих в тандеме с российскими адаптерами, то, безусловно, в последнее время это стало достаточно популярным явлением. Такое сотрудничество, в первую очередь, играет имиджевую роль, повышает статус проекта. Особенно в нынешней остро-конкурентной ситуации тандем со «звездным» архитектором является одним из многих элементов, которые в комплексе влияют на успешность проекта на рынке. Сегодня, когда у покупателей есть достаточно богатый выбор объектов, девелоперам приходится идти на различные ухищрения для привлечения внимания именно к своему проекту.

По нашим данным, сотрудники компании «Газпром» не только покупают, но и арендуют жилье. Кроме того, переезд осуществляется постепенно уже не первый год, поэтому резкого увеличения сделок в сегментах элитного и бизнес-жильямы не отмечаем.

При этом на петербургский рынок приходят москвичи, у которых более высокие требования к жилью премиум-класса. На нашем рынке сравнительно не так много проектов, способных удовлетворить все предпочтения к высококлассной квартире, поэтому есть определенный дефицит с точки зрения качественного предложения. С этим мы связываем большое внимание наших клиентов к новым объектам с привлекательными видами на исторический центр Санкт-Петербурга, в числе которых ЖК «Гроссмейстер» на Шпалерной улице 51 и клубный дом ArtViewHouseна набережной реки Мойки, 102.

Действительно, интерес к приобретению недвижимости с инвестиционными целями по-прежнему велик. Данная тенденция обусловлена следующими факторами: высокий уровень надежности инвестиций, ликвидность (возможность продажи актива в любой момент), возможность получения дохода. Еще одним фактором становится долгосрочность инвестиций - передача в дальнейшем детям, внукам и пр. С учетом волатильности рынка недвижимость представляется консервативным, но интересным активом. Отмечу, что доходность может достигать 7-8% при сдаче в аренду. С учетом роста цены и инвестиций в объект, доходность при последующей продаже может составить порядка 12-15%.

Справедливости ради отмечу, что в целом любая недвижимость может стать спасением рублевых сбережений от девальвации, а не только дорогая. Но в высококлассном объекте есть, как правило, преимущество – расположение в хороших локациях, которые не имеют свойства дешеветь, чего я не могу с такой же уверенностью сказать о масштабных пригородных и городских проектах вдоль КАД.

Основные проблемы проектов комплексного освоения территории – это транспортная доступность, плохая обеспеченность социальной и торговой инфраструктурой, и с каждым годом они только усугубляются.

Отмечу, что сейчас в подходе западных проектировщиков при развитии проектов градостроительного масштаба очень большое внимание уделяется насыщению именно инфраструктурой социальной и торгово-сервисной. В большинстве стран Западной Европы уже есть абсолютно четкое понимание, что такая инфраструктура, правильно размещенная в составе проекта, формирует городскую среду, и поэтому является одним из важных элементов, отличающих «живой» город от унылого набора спальных многоэтажек. Кроме того, есть практика привлечения экспертов в этой области к работе органов власти на уровне Евросоюза для разработки подходов к развитию инфраструктурной составляющей при развитии крупных градостроительных проектов.

Основная концептуальная проблема в большинстве наших проектов комплексного освоения территории, с моей точки зрения, это унылый мастер-план, сделанный по лекалам советского градостроительства сорокалетней давности.

Городской Администрации нужно заниматься редевелопментом и реновацией существующих кварталов. Но в ближайшие 5-7 лет по факту город будет развиваться вширь и осваивать новые территории, поскольку этот вектор развития задан несколькими предыдущими годами и тем балансом возможностей и стимулов, которые есть у девелоперов. Результатом развития города вширь станет возникновение на окраинах новых кварталов, и это будут такие же спальные районы, которые строились в советское время, с той лишь разницей, что с более современной архитектурой, с лучшим мастер-планированием. Но по содержанию это будут все те же спальные районы. Соответственно, следствием этого будут перегруженность транспортных автомагистралей города, большие человеческие потоки в город днем и в обратном направлении вечером, возникнет необходимость развивать общественный транспорт, копать новые ветки метрополитена либо удлинять старые, чтобы обеспечивать людям более-менее приемлемые условия жизни с точки зрения доступности. Помимо этого такое развитие ставит город перед необходимостью закладывать в бюджет развитие социальной инфраструктуры на данных территориях.

Если не заниматься реновацией существующих кварталов, то у нас есть большой риск существенной маргинализации этих кварталов, поскольку уже сейчас структура города у нас такова – существует ядро исторического центра, вокруг него исторически сложившийся пояс промышленных предприятий, за ним – пояс спальных районов. Пояс спальных районов сейчас расширяется за счет проектов КОТ, а территории ряда промышленных зон приходят в упадок в силу прекращения функционирования многих предприятий. То же самое происходит и с той частью районов исторической застройки, которые не относятся к престижным. Они ощутимо будут деградировать в силу отсутствия притока новых платежеспособных граждан и маргинализации существующего населения, его низкой экономической активности, невозможности самостоятельно (без помощи государства) поддерживать в приемлемом состоянии существующий фонд недвижимости.