Обзор рынка недвижимости - за 2 кв. 2016 года

Обзор рынка недвижимости за 2 кв. 2016 г.

1. Инвестиции. 

• Ситуация на рынке недвижимости по-прежнему является производной макро-экономических процессов в стране. С учетом прогноза МЭР по снижению ВВП еще на 0,8% (или 1,5%, по прогнозу МВФ), реальный сектор экономики не имеет предпосылок для восстановления. Соответственно, его потенциал как потребителя недвижимости (как корпоративной, так и частной) не будет усиливаться. Для того, чтобы сохранить спрос, владельцы коммерческой и жилой недвижимости в течение 2015 г. и первой половины 2016 г. снижали арендные ставки и цены. Эти меры привели к сохранению спроса (и даже к появлению признаков его восстановления по некоторым сегментам, что, на мой взгляд, не дает повода для выводов о начале роста рынка). Однако реального восстановления еще долгое время не будет. Об отсутствии позитивной повестки говорит и динамика покупательской способности населения, которая особенно важна для такого сегмента, как торговля: мы видим, что оборот розничной торговли продолжает снижение (в 2015 г. падение составило минус 10% по России и минус 17% по Москве (Росстат); за 1 кв. еще минус 11,5% по Москве (Мосгорстат)), что отчасти является следствием падения доходов населения (минус 5%, (Росстат)), а отчасти – следствием роста нагрузки по ипотечным кредитам (плюс 14% к прошлому году, 40% в общем портфеле задолженности населения (Сushman&Wakefield)): у граждан не остается свободных доходов для удовлетворения потребительского спроса, все средства уходят на обслуживание ипотечных займов. Ипотека просаживает рынок потребительской торговли, но дает буст продажам на рынке жилья: субсидируемое государством ипотечное кредитование существенно поддержало спрос на жилье, что привело к остановке падения цен на новостройки и росту спроса на квартиры. 

• Суммарные инвестиции в недвижимость за 1 полугодие 2016 г. уже приближается к показателю всего 2015 г.: сделки 2016 г. прошли на 2,5 млрд. долл., в то время, как за весь 2015 г. было осуществлено сделок на 2,8 млрд. долл. (полугодие к полугодию показывает рост активности на 46%). Почти все сделки 2016 г. – это сделки, приходящиеся на офисный сегмент. Однако надо отметить, что подавляющее число крупных сделок, сформировавших объем 2016 г., это сделки, в основном, трех типов:
  • Сделки как механизм расшивки обязательств (возврат долгов банкам),
  • Сделки как часть схемы договоренностей по другим активам (сделки с городом, например).
  • Закрытие сделок, согласованных в предыдущие периоды. 

• Консультанты указывают, что совокупный размер инвестиций в 2016 г. на рынке недвижимости составит 3,5-4 млрд. долл. Предполагаю, что во втором полугодии мы еще увидим сделки в торговом сегменте, который был не активен в истекшем периоде. 

• Иностранных инвестиций на рынке почти нет. Много говорилось о китайцах и арабах, по факту только арабский фонд Mubadalaхоть как-то себя проявил, проинвестировав в склады в МО. 

• Ставки капитализации остаются неизменными (для высококлассных объектов):
  • Офисы – около 10%
  • Торговля – около 11%
  • Склады – около 13% 

• Характерной чертой времени является усиление диссоциации по размеру сделок: сделки или очень крупные, или очень мелкие. Крупные сделки, в основном, в пользу банков, мелкие – в пользу компаний-конечных пользователей. 

2. Офисы. 

• Основные тенденции на офисном рынке:
  • Формирование локального дефицита предложения и начало движения в сторону сокращения вакантности высококлассных офисов.
  • Фактическое продолжение падения ставок аренды при их номинально стабильном уровне.
  • Почти вся M&A активность вся сводится к использованию недвижимости как инструмента решения проблем с долгами или иных задач владельцев, а не как самоценный инвестиционный актив.
  • Нового строительства пренебрежимо мало, и при стабилизации макроэкономической ситуации, вакантность качественных офисов продолжит падать. 

• Самым значимым событием полугодия стало то, что объем поглощения превысил объем спроса. По разным данным, на 20-30% (2016 г. к 2015 г.). Однако я настойчиво считаю, что этот факт – не признак оживления рынка, а лишь следствие того, что ввод новых офисов упал до исторически минимальных значений (даже к прошлому году это минус 20%). 

• При этом на рынке прошло несколько крупных сделок, что количественно как бы свидетельствует о росте инвестиционного интереса к офисам (плюс 60-70% к 1 полугодию прошлого года). Однако нужно отметить, что объем сделок в этом году был сформирован, фактически, тремя транзакциями: продажей БЦ Евразия, БЦ Эволюция и продажей БЦ Президент-Плаза. Две сделки прошли в пользу банков, как инструмент погашения кредиторской задолженности, третья – завершение давней истории переговоров. То есть, можно отметить, что офисная недвижимость выступала в большинстве случаев инструментом расшивки иных обязательств – долгов, более крупных схем, и проч., а не как самостоятельная ценность для инвестора. Вот несколько заметных примеров сделок купли-продажи: 

• На рынке аренды значимую активность проявляли компании, которые воспользовались моментом низких ставок для улучшения своих «жилищных» условий. 

• На офисном рынке сейчас около 3 млн. м2 свободных площадей (около 20% от всего рынка). По сегментам вакантность скорректировалась следующим образом: в Б-классе она продолжает рост, а А-классе, из-за локального дефицита предложения, она снизилась.
  • А-класс – 22% (снижение от 25%)
  • Б-класс –17% 

• Дальнейшая динамика уровня вакантности на рынке офисной недвижимости будет зависеть от двух факторов: объема ввода площадей и состояния реального сектора (даже скорее, его ожиданий от будущего). Если макроэкономическая ситуация будет стабильна, а новых офисов не будет появляться, то на рынке может возникнуть локальный дефицит предложения. 

• Ставки остаются стабильны уже почти два квартала, что позволяет говорить о том, что дно падения ставок достигнуто: сейчас вся игра строится вокруг уровня спроса по новым, консенсусным для рынка, ставкам. Средние ставки вряд ли будут меняться и в следующем квартале, но опять же, усилится дивергенция значений ставок между офисами разного качества.
  • А-класс – 25-26 тыс. руб./м2/ год
  • Б-класс – 13-14 тыс. руб./м2/год. 

• Цены продаж находятся в пределах следующих значений:
  • А-класс – 2,5-5 тыс. долл./м2,
  • Б-класс – 1,2 -3,2 тыс. долл. /м2. 

• Основной валютой договоров аренды остается рубль, инфляция ставки закладывается на уровне 7-10% (что ниже, конечно, реальной инфляции, поэтому можно сказать, что вообще-то ставки падают). Средний срок договора – 5 лет. 

• Сегмент по-прежнему не вызывает девелоперского интереса: офисные проекты при возможности заменяются на проекты апартаментов. Планов сколько-нибудь масштабного строительства новых офисов не заявляется. Вряд ли в 2016 г. будут введены новые значимые объекты, за исключением МФК Федерация Восток (Сити), и 2016 г. скорее всего, зафиксирует исторический минимум прироста офисных площадей. 

3. Торговля. 

• Основные тенденции рынка торговых площадей:
  • Почти полное отсутствие M&A активности.
  • Продолжающееся падение покупательской способности населения, снижение платежеспособного спроса.
  • Относительная стабильность ставок после резкого падения в 2015 г., которая может пошатнуться, если все планы по открытию новых ТЦ реализуются и вырастет предложение площадей.
  • Смещение предпочтений в структуре трат потребителей в сторону товарных групп FMCG и фаст-фуд, просадка почти всех остальных направлений; миграция потребителей в сторону эконом-сегмента. 

• Значимых сделок купли-продажи в 1 полугодии почти не было. Сделка по продаже Военторга так и не была закрыта, объект остался у г-на Рыболовлева, который снова снизил на него цену.
• Как уже было выше, положение дел на рынке торговли определяется покупательской способностью населения, которая продолжает падать. Несколько цифр (для Москвы, полугодие к аналогичному полугодию, данные Cushman&Wakefield):
  • Оборот розничной торговли: минус 17%;
  • Средняя посещаемость ТЦ: минус 2%;
  • Доля просроченной задолженности домохозяйств выросла с 4,5 до 8,5%, 20% просроченных кредитов не обслуживаются;
  • Потребительские кредиты замещаются ипотечными (писала выше об этом). 

• Вакантность площадей достигает по итогам 1 полугодия 12%. Это больше, чем было, но не значительно (выросла за счет ввода новых объектов). Как указывала в предыдущих обзорах, наметившаяся стабилизация вакантности - признак консенсуса между арендодателями и арендаторами в ценообразовании по договорам аренды. Сохраняется тенденция переезда арендаторов из старых и неэффективных ТЦ в новые и эффективные ТЦ. Сохраняется огромная разница в заполняемости между праймовыми объектами и объектами не качественными/ только что запущенными: от 2-3% в первом случае до 30-40% во втором случае. 

• За полгода 2016 г. в Москве открылось всего 2 ТЦ больше 50 тыс. м2 (Ривьера и РигаМолл). Основной объем нового ввода торговых площадей (Океания, Метрополис 2, проч.) придется на конец года, что увеличит показатели вакантности. Возможно, даже, что с учетов планов по вводу торговых площадей, этот год будет рекордным по запуску новых торговых проектов. В этом случае мы можем ожидать новую волну роста вакантности площадей и коррекции ставок. 

• Ставки аренды почти не изменились (привожу средние значения по Москве):
  • Детские товары 6-15 тыс. руб./м2 в год,
  • Одежда-обувь – до 30 тыс. руб./м2 в год,
  • DYI – до 6 тыс. руб./м2 в год,
  • Бытовая техника – 4-12 тыс. руб./м2 в год,
  • Гипермаркет – до 10 тыс. руб./м2 в год. 

• Ставки в основном по рынку формируются как фикс плюс % от оборота розничной точки (12-15% для арендатора галереи и 1-3% для якорей). 

• Надо отметить, что, с учетом падения спроса со стороны населения (оно беднеет – тратит меньше в абсолютных величинах на свое потребление), есть сегменты торговли, демонстрирующие рост, и есть сегменты, демонстрирующие падение. К первым относятся: продукты питания, фаст-фуд, здоровье, дети. К падающим сегментам относятся: бытовая техника, туризм, товары для дома, одежда и обувь. Одежда и обувь тем не менее остаются ключевым аттрактором для посещения ТЦ в восприятии населения. 

• Поскольку кризис продаж отмечают все игроки рынка, каждый пытается найти способ выхода: владельцы недвижимости запускают свои торговые марки (чтобы заполнить пустующие площади), арендаторы тестируют новые форматы магазинов, запускаются новые маркетинговые концепции продвижения. Операторы формата edutainmentпо-прежнему популярны у арендодателей (их доля на рынке уже достигает 10%, Colliers), но по-прежнему они не формируют потока доходов для ТЦ. На российский рынок, пользуясь низкими ставками, выходят международные бренды (около 30), которые рассчитывают на свое долгосрочное присутствие в России; большинство из них не идет в своей экспансии дальше Москвы. 

• Среди всех сетей наибольшую активность проявляют FMCGсети сегмента «эконом» и фаст-фуд. Что исчерпывающе характеризует ожидания рынка, как мне кажется. 

• Стрит-ритейл в Москве продолжает снижение по всем показателям: вакантность составляет 13% (JLL), ставка также незначительно снизилась. Самые дорогие улицы: Столешников, Патриаршие пруды, Петровка, Никольская и Кузнецкий мост. Тверская по известным причинам стала лидером падения ставок. Преобладающий формат арендаторов – общепит. 

• На региональном рынке происходят удивительные вещи: в этом году ожидается рекордный ввод площадей новых качественных торговых объектов. Отчасти это компенсация провала ввода площадей в прошлом году. Происходит этот ввод площадей, как я писала выше, на фоне снижения потребительской активности населения и на фоне снижения показателей среднего чека по всем ТЦ. Екатеринбург по-прежнему лидирует по насыщенности торговыми площадями (среди всех городов страны). В Екатеринбурге планируется ввод еще одного крупного ТЦ в кластере Академический. Эти факторы в совокупности заставляют говорить об отсутствии потенциала роста экономики торговых центров в регионах вообще и Екатеринбурге в частности, и, скорее, можно ожидать дальнейшего падения основных показателей ТЦ. 

4. Склады. 

• Основные тенденции складского рынка:
  • Снижение интереса покупателей к складскому сегменту.
  • Стабилизация ставок.
  • Временная стабилизация уровня вакантности с тенденцией к росту.
  • Ожидания дальнейшей коррекции показателей складского рынка ввиду снижения активности торговых сетей. 

• Складской рынок, который демонстрировал рекорды по сделкам в прошлом году, в 1 половине 2016 г. ведет себя достаточно пассивно: поглощение площадей минимально, начиная с 2010 г. Основной источник спроса на складские площади – это компании сегмента FMCG и товаров для дома (то есть те, кто имеет самые обширные планы развития, из торговых сетей). 

• Из-за снижения потребительского спроса, падает оборот торговли. Потребителями складских услуг являются операторы торговли. Их бизнес стагнирует (опять же, исключая FMCG). Поэтому показатели поглощения складских площадей вряд ли будут расти. 

• Если сравнивать текущий год с 2015 г., то объем сделок упал на 35% (JLL). Прошло всего две заметных сделки, обе инвестиционного характера. Надо полагать, что конечные потребители, имеющие финансовый ресурс для покупки складов, реализовали свои интенции в прошлом году, и рынок спроса со стороны конечных пользователей оказался исчерпан этими сделками.
• Вакантность остается на уровне 10%. При этом юго-западное направление и юго-восточное наиболее благополучны; там вакантность не более 5%. При этом в кластере север-восток % вакантности более 20% площадей. Почти весь спрос сосредоточен в южном и юго-восточном направлениях. 

• Ставка аренды для складов А-класса стабилизировалась на уровне 4 тыс. руб./м2. 

• Стоимость продажи м2 склада А-класса – около 36-40 тыс. руб./м2. 

• Темпы строительства сохраняются высокими, что, скорее всего, приведет к росту вакантности. 

5. Жилье. 

• Основные тенденции рынка жилой недвижимости:
  • Ввод жилья по РФ упал на 10% и на 26% по Москве (Росстат, Мосгорстат). 

• Кредитование строительной отрасли снизилось на 35% (Коммерсант). 

• В Москве выросли продажи жилья (плюс 10% (Metrium)). Это – следствие двух факторов. Во-первых, коррекции цен, на которую пошли застройщики, чтобы поддержать продажи, и, во-вторых, мер по субсидированию ипотеки. 

• За полугодие первичный рынок жилья в Москве потерял в рубле около 4%, за год – 11%, в средних ценах за м2. Сейчас усредненный м2 стоит около 173 тыс. руб. 

• Ипотечных кредитов (данные по России) выдано на 44% больше, чем за тот же период прошлого года, 40% площади квартир покупается по программе субсидирования ипотеки (плюс 35% к прошлому году), количество ДДУ, заключаемых с ипотекой, выросло на 52%, а без ипотеки – упало на 11%. Но при этом объем просроченных кредитов по ипотеке вырос на 17% (АИЖК). 

• Для рынка Москвы очевидна тенденция смещения спроса потребителей в сторону новостроек - более, чем на 50% за 1 полугодие выросли продажи новостроек, в то время, как всего сделок купли-продажи жилья стало больше лишь 10% (АИЖК). Причины те же: высокая конкуренция среди застройщиков, которые вывели на рынок беспрецедентные объемы (сейчас на первичном рынке продается квартир столько, сколько никогда не было – около 2,6 млн. м2) и вынуждены идти на демпинг из-за конкуренции, и субсидирование ипотеки на первичном рынке государством (ставки около 11%, на вторичном ипотека стоит еще плюс 2-4%, и к этой разнице потребитель чувствителен). 

• Лучше всего продавались или самые маленькие и дешевые квартиры, или большие и дорогие квартиры в ЦАО и ЗАО. Вся середина рынка демонстрировала большую пассивность в продажах. 

• Массовый сегмент нового жилья (здесь и далее – Москва): 

• Предложение достигло максимума (июнь к июню – рост более чем в 2 раза, всего более 1 млн. м2 в экспозиции), к концу квартала предложение уменьшилось за счет вымывания объектов и за счет приостановки продаж некоторыми застройщиками;
• Спрос, поддержанный льготной ипотекой и снижением цен из-за конкуренции между застройщиками, вырос почти на 50% к аналогичному периоду прошлого года (Metrium).
• Цена м2 – от 115 до 145 тыс. руб. (снижение на 4% за полгода, на 11,5% за год (Metrium));
• Средняя цена сделки – 4-11 млн. руб. (снижение от 3 до 14%, по однокомнатным квартирам и студиям, рост цен на большие квартиры (Metrium));
• Вероятно, по данному сегменту рынок нашел баланс между спросом и предложением в текущих ценах. Скорее всего, будет нарастать различие в цене между объектами разного качества и разной степени строительной готовности. Выход на рынок новых проектов будет давить на цены, насколько они будут подвержены дальнейшей коррекции, покажет интенсивность спроса. 

• Новостройки бизнес-класса: 

• Предложение в первом полугодии выросло примерно на 15% (на рынке около 1 млн. м2), спрос остается стабильным, но из-за высокой конкуренции этот показатель не устойчив.
• Цена м2 – около 235 тыс. руб./м2 (стабилизация относительно показателей начала года и падение полугодие к полугодию на 10% (Colliers, Metrium);
• Средняя цена сделки – 8-22 млн. руб.(аналогично эконом-классу: бюджеты покупок упали по сделкам с маленькими квартирами и выросли по сделкам с большими квартирами);
• Ликвидность квартир увеличивает наличие отделки (тренд рынка – это отделанные квартиры).
• За счет большого объема предложения, можно ожидать, что будет усиливаться разница в ценовом предложении между объектами разного качества, и, в случае стагнации спроса, цены продолжат снижение. 

• Новостройки элитного класса: 

• Объем предложения сократился почти на 10% за счет довольно активного спроса, на рынке на конец квартала экспонировалось около 200 тыс. м2 элитной недвижимости.
• Средняя цена м2 - около 600 тыс. руб. (снизилась на 10% в рубле);
• Больше всего квартир элитного класса реализуется в бюджете около 80 млн. руб.
• Цены на элитное жилье опустились довольно сильно, что привело к восстановлению спроса в этом сегменте. Вероятно, в дальнейшем, по проектам высокой степени готовности и с уникальными характеристиками можно ждать роста цен, ввиду сокращения предложения (с рынка вымываются качественные проекты, а новых на рынке не появляется). 

• Апартаменты. 

• Ввод площадей апартаментов сохранил высокие темпы. При этом открылись продажи апартаментов во всех сегментах – от эконом- до элитного, хотя по-прежнему в структуре предложения доминирует бизнес-класс.
• Спрос на апартаменты был высоким, его также существенно поддержал выкуп АИЖК апартаментов в проектах Интеко МФК Лайнер и в MatchPoint(для создания арендного жилья).
• Средняя цена м2 практически не изменилась с начала года и составила 267 тыс. руб.(Metrium).
• Основную интригу по-прежнему создает вопрос, разрешат ли массовый перевод апартаментов в жилье. Пока это происходит по точечным объектам, в случае же общего решения это создаст существенный толчок для сбыта. 

Источники:

Аналитическиеобзоры: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Metrium, SA Ricci, атакже: Ведомости, Коммерсант, РБК, проч. СМИ, АИЖК, МЭР, Росстат; в случае публикации данных, обобщенных из разных источников или носящих характер экспертных суждений, ссылок не даю.

 Автор/источник: strategyadvisor.ru